richtet sich nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kostenermittlung. Dies gilt auch, wenn der Kaufpreis vom Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kostenermittlung abweicht. Sind Teile des Grundstückes unentgeltlich oder gegen Entgelt für den Gemeinbedarf abzutreten oder abgetreten worden, so soll diese Fläche bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt werden.
Bei Grundstücken, für die ein Erbbaurecht bestellt wird, darf der Grundstückswert nicht eingesetzt werden.
Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Urteil vom 31.1.2007 festgestellt, dass das gegenwärtig Verfahren zur Ermittlung der Immobilienwerte zu Ergebnissen in einer Bandbreite von 20 bis über 100 Prozent des tatsächlichen Marktwerts führen. Gegenwärtig wird der Immobilienwerte ermittelt, indem man den Jahresmietertrag mit einem ortsüblichen Vervielfältiger (abhängig von der möglichen Nutzungsdauer) multipliziert und Altersabschläge sowie wenn angefallen einen Reparaturrückstau abzieht. Das Verfahren bezieht sich auf Werte aus der Vergangen. Dieses Verfahren wird den tatsächlichen Entwicklungen an den Immobilienmärkten nicht mehr gerecht und kann gerade beim Vererben von Immobilien zu einer überhöhten Erbschaftssteuer führen.
Das Forschungsinstitut In WIS an der Ruhr-Universität Bochum hat ein neues Verfahren zur Ermittlung des ererbten Immobilienwertes entwickelt.
Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie erfolgt anhand der Erträge, die in Zukunft zu erwarten sind. Dabei wird die Marktentwicklung (demografische Wandel, Mietniveau und Leerstandsrisiko) mit Hilfe einer Bevölkerungs- und Haushaltsprognose abgeschätzt. Daraus leitet sich eine Ertragsprognose ab.
"Insbesondere der demografische Wandel führt dazu, dass in vielen Wohnungsmarktregionen die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht und Leerstände die Mieterträge drücken", so Prof. Eichener. Betroffene Immobilien verlieren in solchen Situationen dramatisch an Wert und sind dann kaum noch veräußerbar. Dies ist für die Erben dann oft eine böse Überraschung, die mit erheblichen sozialen Härten einhergehen kann. Eichener: "Man erbt ein altes Mietshaus, zahlt dann noch Erbschaftssteuer aufgrund eines fiktiven Verkehrswerts und hat am Ende noch die Abrisskosten zu tragen."[1]
Ergänzung: Wertermittlungsanspruch Pflichtteilsanspruch
1. Nur auf den begründeten Verdacht hin, der Erblasser habe einen bestimmten Gegenstand innerhalb der Frist des 2325 weggeschenkt, kann dem Pflichtteilsberechtigten außer dem Auskunftsanspruch gegen Erben und den Beschenkten nicht auch noch ein Wertermittlungsanspruch zugebilligt werden. Ist dagegen bewiesen, dass es sich um eine ergänzungspflichtige Schenkung handelt, dann muss der Erbe deren Wert auf Verlangen ermitteln lassen.
2. Zur Beweislast beim Pflichtteils- und beim Pflichtteilsergänzungsanspruch.
BGH, Urt. vom 9.11.1983 - IV a ZR 151/82 -
[1]Prof. Dr. Volker Eichener, Wissenschaftlicher Leiter von InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, An-Institut der RUB, Tel. 0171/6956550, Internnet: https://www.inwis.de
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